“百强房企”违约后 房企USD债大面积下跌!信用危机正在弥漫?

时间:2021-10-13 13:58编辑:未知

信用危机浮现

有机构统计,十月11日-十月15日这一周,房企将面临77只USD债付息或者到期。除恒大外,还包括万科、弘阳、海伦堡、阳光城、雅居乐、正荣、新城进步等多只中资房企USD债。

国内筹资收紧的首要条件下,房企对USD债的依靠只升不降,只不过今年以来的两次狂跌致使地产债高收益利差分化明显。譬如,世茂发行两笔总规模10.48亿USD,利率分别为3.975%、5.20%。小房企发债利率走高,如银城国际9月发行的一笔1.1亿USD债,利率达到了12.5%;景瑞控股8月增发5000万USD债利率为12.5%。

此前因港股股价狂跌停牌,数日之后通知披露大股东股份质押爆仓的新力,最近频频传出要将资产打包变卖。截至记者发稿时止,新力方面没释放筹资方面的利好消息。

尽管还没出现公开市场的实质性违约,但基于新力已经出现征信逾期,或触发USD债暴跌与金融机构采取进一步行动。9月22日、9月27日,长沙中院先后公示冻结新力湖南子公司、无锡子公司股权。

USD债暴跌,也从一个侧面印证,房企信用危机岌岌可危。高周转模式与各地楼市行情的急转直下,房企资金链变得脆弱。以上坤为例,该公司自2021年11月上市将来,即在2021年1月、7月连发两笔“364”USD债,小规模房企的短期流动性堪忧。上坤今年1月发行第一笔1.85亿USD债券的利率为12.75%,7月再发一笔2.1亿USD绿色债利率为12.25%。这意味着,明年全年上坤面临4亿USD偿债重压,第一笔将于2022年1月到期的USD债,能否如期偿还?

上坤是一家起步于上海的房企,2021年中报披露,该公司长三角销售额占比78.8%,该公司持续看好长三角,土储60%集中于这一地区。事实上,上坤重仓长三角的风险已初露端倪,今年上半年该公司营收15亿,同比下滑22.1%。在调控密集的长三角地区,今年下半年房产市场存在不确定性,重仓长三角的房企资金回款率也将面临挑战。

高本钱置换债务

经历7月地产债暴跌之后,地产债新发规模开始大幅缩量。据第三方数据统计,今年8月地产债发行规模10.36亿USD,而同期到期规模为35.4亿USD;9月地产债发行规模约53.91亿USD,同期到期规模为50.18亿USD。整体看来,房企USD债发行与债务到期亦步亦趋。这当中,房企用高本钱置换USD债的趋势明显。

以禹洲为例,该公司就是典型的高本钱置换USD债的筹资模式。今年8月27日,禹洲通知发行一笔2023年到期利率为9.95%的2亿USD绿债。就在一天之前,禹洲发布了2021年中报;而此前禹洲更是重刷了2021年中报。有机构资金投入者觉得,禹洲重刷中报是为了增加后续发债的成功率与大大降低筹资本钱,由于这次发债主如果为了替换2022年1月到期的一笔6%债券,但这一说法尚未经禹洲方面确认。

禹洲2021年中报财务数据重新调整后,调低了2021年中核心财务数据,获得2021年中各项指标的大幅增长。这一重刷2021年中报的“神操作”,会否改观机构对禹洲债务偿还能力的怎么看,不能而知。

横向对比,旭辉在今年5月发行的一笔5亿USD绿债,利率4.45%,标普、穆迪与联合国际分别给予该笔USD债“BB-”“Ba3”“BBB-”的信用评级;禹洲发行的2亿USD2年期绿债,国际评级机构纷纷给出了“BB+”“BB-”的稳定评级或“B1”的负面评级。

综合来看,禹洲近期发行的绿债利率不算过高。这笔2年期债券是禹洲自今年1月份发行6.375%绿债之后,再度发行的第二笔绿债。虽然这是可赎回债券,但创下了禹洲发债利率新高。

禹洲此前在2021年1月发行2022年1月到期3.5亿USD债,利率为6%。此次禹洲发行利率为9.95%的债券置换此前利率为6%的债券,是高本钱置换债务。从禹洲2021年5年期6%USD债,到2021年1月发行一笔3年期8.625%USD债来看,4年间,禹洲发债筹资本钱渐渐走高。

在发债机构眼中,可能这是机构与中资地产债发行利率暗战的又一次凯旋。此前的8月十日,中梁发出一笔1.5亿USD2022年到期,利率11%;禹洲所发行的绿色债表面上看利率比中梁的USD债低,但优势并不明显,已经高于同期正荣发行的7.125%绿色点心债的本钱。

发债筹资本钱趋高,一方面反映了房企在债券市场的信用危机在扩大,另一方面也流露出房企资金敞口在扩大。近几年来,房企高周转模式在调控下显露疲态,规模增长乏力的同时随着着信用债偿债规模愈加大。今、明两年,房企将面临集中偿债高峰期。贝壳研究院年初统计,2021年房企到期债务规模预计将达12448亿元人民币,同比增长36%。另外,有机构统计房企USD债到期债务大幅扩张,同比增长68.5%。

伴随各地销售行情下滑、房企资金链紧缩,国际评级机构近期陆续调低房企评级,甚至撤销对房企评级。如绿地被惠誉撤销评级,新力、金轮天地被联合国际撤销评级等,机构给出的原因均为商业缘由。

经历长假USD债狂跌,且跌势不止,房企却不能不面对陆续到来的偿债重压。鑫苑置业马上于十月15日到期的一笔USD债、新力马上于十月18日到期的一笔USD债,这两笔USD债兑付已经开始进入倒计时。

短期流动性问题频发,为了稳定资本市场信心、保住信用,房企火线开启回购USD债行动。十月5日-十月8日,中梁、禹洲、德信、金辉控股、弘阳、融信等房企密集对外披露回购USD债。

除此之外,为预防债券违约,房企也着手启动交换要约。海伦堡已于十月8日完成1.68亿USD债交换要约;鑫苑置业正在对2021年十月15日马上到期的1.401亿USD债61.18%未偿金额进行交换要约;十月11日早间,当代置业通知,对2021年到期12.85%USD债进行债务管理方法的资金投入者赞同征求。

据21世纪经济报道记者不完全统计,十月1日以来,房企回购USD债涉资约1.37亿USD,其中禹洲的回购动作最大。

大手笔回购,来自于长假期间的狂跌。继7月26日,融信、富力地产、佳兆业、易居、中梁等多只中资地产USD债下跌,创下发行以来最大单日跌幅之后,十月4日,房企USD债又开启了新一轮跌幅。

十月4日晚间,花样年发通知称,一笔本金总额为5亿USD、2021年到期的7.375%USD债,剩余2.06亿USD未偿还本金未能兑付。花样年坦承,公司出现短期流动性问题,公司董事会及管理层也在地方政府、金融机构、财务顾问等多方支持下成立了应对小组;十月5日,花样年8只USD债跌幅占据中资USD债跌幅TOP10。

花样年发生实质性的USD债违约同时,房企USD债现大面积狂跌。绿地、阳光城、弘阳、佳兆业、禹洲、建业、当代置业、融信、中南、中梁等USD债均大幅下跌,收益率随之攀升。

有资金投入者甚至指出,十月5日,多只房企USD债创下高息地产债8年来最暴跌幅,跌幅较大的多数是债券单B评级的房企。

更多房企面临USD债本金及利息到期,资金投入者担心加剧,也不排除机构乘机做空的可能性。连日来,绿地、阳光城、鑫苑置业、融信、新力、阳光100、当代置业、奥园等房企USD债持续跌势。

十月9日,地产债持续跌势。中骏2024年4月到期的USD债下跌至85.0775的净价,创发行以来单日最暴跌幅,收益率14.753%;该公司将于2022年3月到期的USD债跌幅持续扩大,收益率已上涨至16.8324%。

就在同一天,当代置业5只USD债狂跌。阳光城2022年3月到期USD债跌27.189%,收益率达到了239.609%。十月11日,截至记者发稿时止,阳光城2022年1月到期的USD债,下跌超越10.099%,现在收益率达358.8437%。

绿地、阳光城USD债屡创单日最暴跌幅

今年7月26日,中梁2022年1月到期的7.5%USD债,富力地产2023年8月到期的11.75%USD债,各自创下自该笔债券发行以来单日最暴跌幅。融信2023年6月到期USD债、阳光城2025年到期USD债、佳兆业2024年到期USD债、易居2022年4月到期USD债均出现明显下跌。

假如说7月底的房企USD债狂跌是房企流动性预警前兆,那样十月4日开始的房企USD债集体下沉,则暴露了房企潜在的信用危机。

9月28日,绿地2022年3月到期USD债就已创下2月8日以来的最暴跌幅,2022年12月到期、2024年3月到期的USD债也开始下挫。

十月4日开始,绿地多只USD债不断下挫,屡创自发行以来最暴跌幅。现在绿地USD债跌幅最大的一只为2022年4月到期的,收益率已突破100%。

遭到母公司USD债跌幅影响,十月5日,绿地香港2022年6月到期的USD债也开启自9月30日以来的下跌;十月8日,绿地香港2022年6月到期USD债创下自2021年6月发行以来单日最暴跌幅,现在净价87.45,收益率32.83%。

值得关注的是,绿地12只存续USD债中,有4只将于2022年到期,其中3只将于2022年上半年的3、4、6月份到期。面对短期偿债重压,绿地近期半年没办法在公开市场发债,公司对外担保与各子公司之间相互担保规模却渐渐攀升。

此前绿地被惠誉撤销发行人评级,这一遭遇在新力身上重现。十月5日,联合国际撤销新力发行人评级,同时撤销由新力发行的高级无抵押USD票据的国际长期发行债务评级。两家机构透露,给予房企评级撤销是出于商业缘由。

相比绿地,阳光城的USD债跌幅更大,到期收益率飙涨。十月5日,阳光城2024年4月到期USD债每1USD跌9.5美分,创下自2021年7月发行以来最大单日跌幅,持续下跌十月8日,该笔债券净价59.5775USD。9月底的时候,因为USD债下跌,阳光城已动用5600万USD先后回购2024年4月、2025年2月到期的USD债。

一名资金投入者觉得,USD债价格行情走势能在一定量上反映房企问题。多米诺骨牌效应已发生。绿地与阳光城,此前同样经历过资金链紧张的市场质疑,现在风声鹤唳,反映到债券端,致使信用危机隐现。十月8日,阳光城多只债券折算率被下调。某种程度上,这预示了资本市场提前预警风险。

房企不能不加速回购,以缓和短期内的流动性危机与信用危机。一个不容忽略的问题是,房企的筹资本钱在走高,记者注意到,部分房企近两年来一直处于高本钱置换债务的财务状况,譬如禹洲。

值得一提的是,与股票买卖不同,债券资金投入者从公开途径无从获悉这部分下跌债券的具体成交量。有资金投入者指出,不排除有国际机构乘机做空高收益地产股的嫌疑。